Preguntas & Respuestas

La Refinanciación involucra obtener un nuevo préstamo hipotecario en una propiedad que ya tiene dueño ? usualmente para reemplazar un préstamo existente en una propiedad. Cuando las tasas de interés están bajas, es un buen momento para refinanciar. El Refinanciar puede ahorrarle dinero y disminuir el pago mensual.

Seguro Hipotecario Privado (PMI): La entidad financiera requerirá que usted compre un seguro hipotecario si usted hace un pago anticipado menor del 20% del valor del mercado de la casa. Hay disponibles diferentes tipos de seguros que usualmente afectan el tipo de préstamo hipotecario que usted obtiene. Hipotecas Convencionales, Hipotecas FHA e hipotecas VA.
Seguro del Título: El seguro del título será incluido en los costos del cierre para asegurarse que ninguna otra parte podrá reclamar título de su propiedad.
Seguro de Riesgos: Este seguro es un contrato que lo protege a usted de cualquier perdida financiera en su propiedad que pueda ser el resultado de incendio, inundación, y cualquier otro ?riesgo.?

Los pagos hipotecarios consisten de los costos del principal, intereses, impuestos de la propiedad, seguros de riesgos, y seguro de la hipoteca.
Principal: El principal es la suma de dinero que usted solicita prestado. Cada mes cuando usted hace el pago de la hipoteca, usted está pagando una pequeña parte o porción del principal. Entre mas larga sea la amortización (más de 30 años por ejemplo), en los últimos pagos el monto pagado servirá para reducir el principal que usted debe y el interés será una pequeña parte del pago. Al principio, la mayoría de los pagos de la hipoteca hechos a la entidad financiera son para el pago de intereses.
Interés: El interés es el costo de prestar dinero, usualmente expresado como un porcentaje anual del monto del préstamo ? por ejemplo 8.125%., 9.000%, etc. La entidad financiera ofrecerá diferentes tasas dependiendo del programa de préstamo ofrecido.
Impuestos de la propiedad: Estos son los impuestos pagados al gobierno local, usualmente son cargados como un porcentaje del valor de la propiedad. Su entidad financiera recolectará los impuestos en los pagos mensuales. La cantidad de impuestos variará dependiendo de la localización de su casa.
Seguro de Riesgos: Este es un contrato que lo protege de cualquier perdida financiera en su propiedad que pueda resultar de incendios, inundaciones, o cualquier otro ?riesgo?.
Seguro Hipotecario: Esta es una póliza de seguro que paga la hipoteca a la entidad financiera a causa de perdidas financieras si el solicitante falla en el repago total del préstamo. El seguro hipotecario hace posible la compra de una casa con un bajo pago de anticipo.

El proceso de terminación del cierre de un préstamo requiere cerca de 30 días desde el día que se bloqueó la tasa de interés. Durante este proceso, usted leerá y firmará bastantes documentos relacionados con la compra o refinanciación de su propiedad. El agente de cierre estará disponible para contestarle cualquier pregunta que usted pueda tener con relación a los documentos del cierre. El proceso de terminación de un cierre usualmente es rápido y fluido y puede concluir en unos 60 minutos.

Una vez el préstamo ha sido aprobado por la entidad financiera, se requiere al comprador para ir al cierre a firmar todos los documentos, y el proceso del préstamo termina! Hay ciertos costos involucrados en el cierre de un préstamo cuyo monto usualmente está entre el 2% al 6% del valor de su préstamo hipotecario. Por ejemplo, si su préstamo hipotecario es de $85,000, sus costos de cierre estarían en el rango de $1,700 a $5,100. Estos costos de cierre son adicionales al anticipo pagado en la casa.
Honorarios de Originación: Su entidad financiera le cobrará unos honorarios para cubrir los costos administrativos que causa el procesamiento de su préstamo. Estos honorarios son usualmente un pequeño porcentaje del valor del préstamo.
Items Pagados Anticipadamente (Plica o Depósitos prepagados): La mayoría de las entidades financieras requieren que usted pague algunos costos que se deberán después del cierre. Estos ítems pre pagados usualmente incluyen las primas de los seguros del primer año (seguros contra riesgos e de hipoteca) y los impuestos de la propiedad.
Cargos del Título: El Título es el documento que demuestra que usted es el dueño de la propiedad. Este documento es necesario para que un abogado lo examine para asegurarse de que no hay problemas que puedan prevenirlo de tener un Título ?limpio? (legal). Es también necesario que obtenga el seguro del Título en caso de que alguien mas intente reclamar el título de su propiedad. Los honorarios para el examen del Título y el seguro del mismo estarán incluidos dentro de los costos del cierre.
Cargos de Grabación y Transferencia: La grabación de los datos de la compra de su casa estará en un archivo de una agencia de gobierno local, y hacerlo tiene un costo pequeño para cubrir los costos del papeleo.
Honorarios del Abogado: Estos honorarios son para pagar el abogado o oficial de cierre por preparar y revisar todos los documentos necesarios para el cierre de su préstamo.

Estas palabras pueden sonar familiares o parecer totalmente extrañas. Pero son conceptos muy importantes de entender cuando usted aplica para un préstamo.
Amortización: Es la reducción gradual de la deuda. Normalmente la reducción se hace de acuerdo a un programa de pagos por cuotas ya predeterminados.
Plica o En Depósito (Escrow): Es una cuenta que abre la entidad financiera en la cual el solicitante hace pagos periódicos, usualmente mensuales, para impuestos, seguro de riesgos, valoraciones, y las primas de los seguros de la hipoteca.
Principal: Es el saldo sobre el dinero prestado, excluyendo los intereses; también es el saldo remanente del préstamo, excluyendo los intereses.
Ejecución Hipotecaria (Foreclosure): Si el solicitante falla en la cancelación del préstamo por las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera tiene el derecho de poner la propiedad a la venta en el mercado para recuperar el dinero prestado por la entidad financiera. Este proceso se conoce como ejecución hipotecaria (foreclosure). PITI Principal, Interés, Impuestos, y Seguros, que son parte de los componentes de la cuota de un pago hipotecario. Cierre La conclusión de una transacción. En bienes raíces, el cierre incluye la entrega de la escritura o Título de la propiedad, los ajustes financieros, la firma de los pagarés, y el desembolso de los fondos necesarios de la venta o de la transacción crediticia.

El solicitar un préstamo requiere de ciertos documentos para su aprobación. Estos incluyen el reporte de crédito, la aplicación de préstamo, el avalúo de la propiedad, la verificación de ingreso, verificación de activos y otros documentos que dependerán de la complejidad de su situación financiera personal.

Agente/Corredor de Bienes Raíces: Cuando usted inicia la búsqueda de la casa nueva, usted contacta una compañía de bienes raíces en el área que usted está planeado comprar. El profesional de bienes raíces le mostrará tantas casas como estén disponibles en el rango de precio que cumpla con sus necesidades personales. Cuando usted toma la decisión de comprar una casa, debe hacer una oferta sobre la casa. El agente de bienes raíces le presentará la oferta al vendedor. Por favor recuerde que el agente tiene contrato con el vendedor para representar sus intereses. Cuando se acuerde un precio de venta, es necesario suscribir un contrato de venta, documento que debe ser firmado por las partes, comprador y vendedor.
Agentes Hipotecarios: El agente hipotecario es una empresa que tiene oficiales de préstamos hipotecarios que le encontrarán el mejor programa que se acomodará a sus condiciones y necesidades financieras. El agente hipotecario representa muchas entidades financieras mayoristas y típicamente busca el mejor programa y tasa de interés para satisfacer sus necesidades particulares.
Aplicación en Línea - Oficial de Crédito: El oficial de crédito es la conexión entre el comprador y la entidad financiera para obtener el préstamo.
Entidad Financiera: Son los Bancos, entidades de ahorros o préstamos, y las compañías hipotecarias que prestan dinero para que los compradores adquieran sus casas. Su entidad financiera le pedirá llenar una aplicación de crédito que incluye toda la información sobre sus ingresos, empleo y deudas.
Aplicación en Línea - Agencia Financiera Residencial Estatal o Local: Algunas agencias de gobierno dan asistencia valiosa para la compra de vivienda para compradores y arrendatarios con bajos o moderados ingresos. Para encontrar mas información de estos programas, pregúntele a su agente de bienes raíces o a su agente de crédito hipotecario.
Inspector Mecánico de la propiedad: Por unos honorarios, un inspector calificado examinará su futura casa desde el sótano hasta el altillo. Esta inspección incluye una evaluación de la plomería, sistema eléctrico, electrodomésticos, horno, aire acondicionado, techo y la estabilidad estructural. Estas inspecciones le pueden ahorrar miles de dólares en el futuro y el conocer los defectos de la propiedad le puede ayudar a negociar un mejor precio para la casa.
Avaluador: El avaluador será contratado por medio del agente hipotecario o por la entidad financiera con el fin de determinar el valor del mercado (market value) de su casa prospecto basándose en las condiciones del bien y en los precios de venta recientes de propiedades comparables en el área. Este estimado le ayudará a la entidad financiera a decidir el valor razonable del monto del préstamo para la hipoteca.
Asegurador Hipotecario: El asegurador hipotecario hace posible que las entidades financieras ofrezcan opciones de préstamos a los compradores que tienen cantidades pequeñas para el pago del anticipo. Si por alguna razón usted no puede seguir haciendo los pagos, el seguro hipotecario le ayudará a cubrir las perdías a la entidad financiera.
Verificador (Underwriter): El verificador trabaja para la entidad financiera revisando toda la documentación relacionada con su préstamo. Una vez usted aplica para el préstamo y encuentra un programa apropiado a sus necesidades, el agente hipotecario iniciará el papeleo que incluirá todos los documentos de soporte necesarios para la aprobación del crédito. Estos deben incluir la historia de empleo, reporte de crédito, avalúo de la propiedad, verificación de empleo, el formato de aplicación de crédito, etc.
Abogado/Agente de cierre: El abogado o agente de cierre es responsable de asegurarse que todos los documentos se han completado apropiadamente incluyendo los relativos a la búsqueda del título y el seguro de la propiedad. El agente de cierre explicará todos los documentos del cierre a usted y el vendedor, para obtener la firma de ambos, para luego registrarlos con el correspondiente ente local de gobierno. El o ella también cobrará los honorarios de la transacción y los distribuirá a las partes apropiadas.

La pre-aprobación es una nueva tendencia en la industria hipotecaria que le permite al solicitante estar preaprobado para una préstamo antes de ir a buscar su casa para comprarla. Los vendedores y los agentes de propiedad raíz sabrán que usted es un comprador serio y calificado. La pre-aprobación puede ser obtenida en un periodo de siete días después de llenar la aplicación en línea, Aplicación de Crédito en Línea. La aprobación final del préstamo estará sujeta al avalúo de la propiedad.

Hay varios tipos de programas de préstamo diseñados para satisfacer las necesidades financieras de cada solicitante. En la decisión del tipo de programa para el cual usted debe calificar, es importante el considerar el monto de su préstamo...... Tipo de préstamo : el primero de los dos tipos de préstamos es el Conforming y el Non-conforming/Jumbo. Los préstamos Conforming son para cantidades entre $50,000 a $214,600. Los préstamos Jumbo cubren desde $214,600 hasta $650,000. Valores mayores tienen cotización especial. Los préstamos pueden ser fijos o variables. Los préstamos a tasa de interés fija son amortizados en periodos de 30, 15 o 10años. Debido al bajo compromiso de las tasas de interés, los préstamos con tasas ARM son usualmente más bajos que los de tasa a largo plazo. Estos están concebidos para solicitantes transitorios.
Amortización del préstamo: Un préstamo puede ser amortizado en periodos de 30, 15 o 10 años. Las hipotecas con tasa de interés ajustable tendrán una tasa fija por un corto tiempo. Un préstamo amortizado en un periodo más corto creará una capitalización más rápida y por lo tanto usted liberará de deudas su casa; no obstante, los pagos a cargo de la hipoteca serán mas altos para las amortizaciones cortas.
Préstamo-a-Valor LTV: La cantidad de préstamo que usted recibirá dependerá del valor del avalúo de la propiedad y de cuanto pago anticipado puede usted dar. Si usted compra una casa de $ 100,000 y dispone de un pago anticipado de $ 20,000, será necesario solicitar un préstamo por una suma de $ 80,000 a la entidad financiera para comprar la propiedad. Este será el 80% del valor de la casa; por lo tanto, el préstamo contra el valor de su hipoteca es 80% LTV. El LTV puede ser tan alto como 97%.

Un punto es un uno por ciento del valor del préstamo. Las entidades financieras ofrecen tasas que se pueden reducir pero requieren el pago de puntos. Una tasa de 7.875% con 1 punto para un préstamo de $ 100,000 requerirá que el solicitante pague un total de $1,000 a la entidad financiera contra la aprobación del préstamo. Una tasa de 8.000% con 0 puntos no requerirá el pago a la entidad financiera, pero el interés será un poco más alto. Los puntos pagados disminuirán las tasas y son benéficos para usted si tiene algo de dinero para el pago anticipado y por lo mismo puede disminuirse la tasa de interés. Usted debe intentar mantener el préstamo por todo su término.

Su ingreso La cantidad de ingresos que usted tenga determina el monto de dinero que usted puede pedir prestado para comprar su casa. Por ejemplo, si una persona gana $5,000 y gasta $ 1,600 al mes en el préstamo hipotecario, incluidos los impuestos de la propiedad, el seguro hipotecario y el de riesgos, la relación de gastos de la casa es el 32% (1600 dividido 5000). Normalmente para calificar el préstamo hipotecario la entidad financiera espera que el gasto máximo en pagos hipotecarios sea el 33%. Sus deudas La entidad financiera verá la deuda mensual en préstamos, tarjetas de crédito, pensión para niños, etc. a cargo del aplicante.
La relación en porcentaje de las deudas contra el ingreso se conoce como la relación deuda a ingreso (debt-to-income). Una buena relación de deuda es que el 38% de su ingreso se gaste en el pago de todas las deudas, incluido el pago de la hipoteca. Su historial de empleo Para las entidades financieras es importante ver que su empleo es estable cualquiera que sea su trabajo. Las entidades financieras hipotecarias les gusta prestar a aquellas personas que tienen su empleo por varios años o tienen el mismo tipo de trabajo. La entidad financiera solicitará un Certificación de Empleo para verificar su historial de trabajo.
Su historia crediticia: Cada solicitante tiene una historia de crédito que es reportada a los Diferentes Departamentos de Crédito (Credit Bureau). Las entidades financieras reciben una copia de su historia de crédito con la aplicación del crédito para determinar la capacidad de pago del solicitante. Esta evaluación depende de su reporte de crédito, pe. si se ha retrazado en varias de sus obligaciones de pago.

La entidad financiera querrá saber el valor de la casa prospecto. La cantidad del préstamo aprobado dependerá del valor de la propiedad a ser determinada por un avaluador. El avalúo se hace para asegurar que la entidad financiera podrá recobrar el dinero prestado, aún cuando usted deje de hacer los pagos. Si el solicitante falla en sus pagos del préstamo, la entidad financiera tiene el derecho a vender la casa para pagar el balance de la deuda ? en un proceso conocido como ejecución de la hipoteca (foreclosure).

El comprar una casa no es un proceso difícil. Básicamente es una escalera de eventos. Siga este proceso guiado para comprar su propia casa.

El aplicar para un préstamo es bien sencillo y directo. Si usted quiere puede intentar una precalificación o tramitar la aplicación de préstamo, por favor llene la aplicación preliminar Aplicación de Crédito en Línea. La aplicación estándar que se tramita con las entidades financieras se conoce con el nombre de Formato Fannie Mae.

Es el momento de contactar al vendedor, este debe ser una persona o el representante de una agencia de bienes raíces. Se pueden iniciar las negociaciones para la venta de a propiedad. Cuando el comprador y el vendedor hayan acordado el precio de venta, se suscribe el acuerdo de venta; en ese momento el comprador aplica para el préstamo.

Los pasos para comprar una casa nueva estan estipulados en nuestra guia para la compra de casas. En GUIAS Y PUBLICACIONES.